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馬光遠:地產造富時代真的落幕了嗎

2017. augusztus 15. - salomec

昨天經濟觀察報的一篇報道的標題很吸引人:《地產造富時代落幕》,報道說“地產商人是中國富豪榜上非常重要的群體,在他們最風光的年份,中國最富有的十個人中七個是開發商。不過,這種優勢正在消減。蟬聯幾屆內地首富的王健林,是至今仍留在財富Top10中的兩個地產商之一。”在一個人人痛恨高房價,又人人熱愛房地產的扭曲時代,這樣的標題無疑讓很多人解氣,但事實真的如此嗎?中國地產財富的浪潮真的過去了嗎?
按照這篇報道的邏輯,之所以認為“地產造富時代已經落幕”,原因有三:
第一個顯性動因是金融支持轉向。文章認為,包括第五次金融工作會議精神在內的種種信號表明,中國的金融行業將告別套利時代,而進入一個更側重服務實體經濟的新時期。
其次,市場集中度上升,巨頭格局相對固定。文章認為,市場向寡頭集中的趨勢非常明顯,過去五年開發前十強企業市場份額從12%升至19%,一些預測認為未來會達到50%。
第三,資產價格基數擡高。基於這三個原因,文章得出結論:“誰也不會否認,這個行業仍將處於發展期,新業務的催生也會註入更多的活力。但就經典的開發模式而言,房地產批量造富時代正在落下帷幕。可能還有更多社會、政治的因素,導致了這場長達十年的造富運動無法大規模延續。”
的確,高房價,特別是熱點城市的房價暴漲已經成了中國宏觀經濟的風險點之一,中財辦的官員甚至將房地產泡沫列為當下中國麵臨的“五大灰犀牛”之一,但因此判斷中國地產財富的浪潮就此結束,仍然言之過早。
這篇報道之所以吸引眼球,根本的原因是迎合了很多老百姓對高房價和開發商的痛恨,但從專業分析的角度而言,這篇文章列舉的三個理由基本都屬於不靠譜的理由:
第一,金融脫虛向實,這話差不多喊了快10年了,以前的描述是“金融要為實體經濟服務”,意願和初衷無疑是對的,但要真正做到真的很難。金融的本質是牟利,哪裏有利潤資金就流向哪裏,在實體經濟非常困難的情況下,資金流向實體經濟,隻會讓資金陷入風險。從銀行業的資產來看,房貸目前不僅不是不良資產,反而是銀行優質的資產之一。反而流向實體經濟的很多貸款,卻變成了壞賬呆賬。資金要真的脫虛向實,關鍵是要真正振興實體經濟,要為實體經濟的發展創造好的環境,而不是逼著資金流向不好的困難的實體經濟。而且,在目前中國經濟仍然被房地產綁架,在地方財政對房地產的依賴已經到了難舍難分的情況下,房地產本身的安危對中國經濟,對地方財政都是攸關重要,不可能輕易放棄。
至於後麵兩個理由,則更不值得一駁,文章認為市場集中趨勢明顯,事實上,中國房地產市場最大的問題仍然是集中度差,前10強占市場的份額不到20%,市場集中度差,這是中國房地產市場出現各種亂象的原因,也是房屋建築質量差的根源之一。未來的趨勢仍然是繼續提高市場集中度,同時,市場集中度的提高,則有利於大的開發商整合產業鏈,房地產行業將不僅僅靠賣房子賺錢,未來將更多的在與居住相關的服務領域拓展利潤空間,顛覆現有的單一的財富模式,這也是下一步房地產發展的方向。
至於“資產價格的基數”,則更是一種靜態的大眾性的看法,從房價的基本規律看,在一個國家城市的人口凈增加,一個國家的人口轉折點沒有到來,以及一個國家的人均GDP尚未超越中等收入水平的情況下,資產價格長期的趨勢仍然是向上的,無一例外。今天看到的資產價格的高點,明天很可能隻是半山腰而已。回顧過去20年中國房價,站在當時的時空下,每年都覺得房價很高,但回過頭看,那些以前認為高不可攀的價格,現在看起來是不是很便宜?這就是房價的“後視鏡”原理。

當然,我認為地產財富浪潮沒有結束,是基於我對中國房地產發展規律的認識,以及中國財富浪潮的更替規律。從中國財富浪潮看,迄今為止,中國經歷了四波財富浪潮:
第一波是商業創富浪潮,靠一般的製造業和商業創富;
第二波是地產財富浪潮,這是過去10年中國財富最大的風口,無論對居民,還是對企業;
第三波是以互聯網為引擎的創富浪潮,這波財富浪潮正在方興未艾,除了單純的互聯網,還基於互聯網對製造業、健康產業、大消費等的改造,衍生出很多財富的富礦,這波財富浪潮起碼還有10年的周期;
第四波財富,則是金融創富,這在中國是一個非常灰色的領域,但在中國的財富體係中,卻占有濃墨重彩的一筆。
我為什麽認為地產財富浪潮遠遠沒有結束:
一是從中國房地產的周期看,事實上,中國房地產尚未經歷一個完整的周期。從98年到現在,不到20年,一個完整的房地產周期差不多就是20年。從歐美等國的房地產市場看,在經歷一個完整的周期後,又會開啟下一個周期,下一個周期會在以前周期的基礎上站上新的價格高點,看看美國房地產市場過去80年,基本都是如此。而中國房地產不過短短的不到20年的時間,中國城鎮化遠沒有結束,就輕言地產財富浪潮結束,是完全不懂房地產市場的周期;
第二,就居民的資產配置而言,中國居民高達80%的資產在房地產上麵,遠遠高於歐美等國,這個比例未來會逐漸降低,但房地產作為居民最重要資產配置方式的狀況短期內很難改變;
第三,開發商在中國財富排行榜上仍然是占比最多的行業。盡管在過去10年,地產占據排行榜前十名絕大多數的局麵正在改變,但地產仍然是中國富豪榜上入圍人數最大的行業。以2016年胡潤百富榜為例。地產行業上榜富豪財富總和為各行業最高,上榜人數占比雖然在下降,但仍然達到了15.4%。2017年發布的華人富豪榜顯示,房地產仍然是最造富的行業之一。從事房地產行業的富豪數量為92位,每5.28個華人富豪中就有一個是房地產富豪。
盡管在過去10年,房地產在中國富豪榜上的占比在下降,人數在減少,但仍然是造富人數最多的行業,這個結論的確令人沮喪,但也讓你清醒,在中國經濟和中國居民的財富被房地產嚴重綁架的情況下,不要輕易斷言“地產造富的時代已經落幕”,這隻是麵對高房價無力的呻吟而已,看看那麽多被開發商冠名和收購的足球隊,你應該知道,距離遊戲的下半場,其實還很遠。輕易告別房地產時代,仍然是一種不現實的奢望。
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